Guide légal 2025 – Location saisonnière à Nice

Démarches administratives & obligations légales

• Déclarez votre bien sur demarches.nice.fr
• Numéro d’enregistrement obligatoire sur chaque annonce
• Changement d’usage pour les résidences secondaires
• Respect du quota de 120 jours/an pour la résidence principale
• Déclaration des réservations tous les 4 mois

• Enregistrez votre logement auprès de la mairie ou de la métropole.
• Affichez le numéro d’enregistrement sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, etc.).
• Respectez les règles de changement d’usage pour les résidences secondaires.
• Déclarez vos réservations sur le portail de la métropole tous les 4 mois.
• Respectez le quota de 120 jours/an pour la location de votre résidence principale.
• Vérifiez les règles spécifiques de votre commune (certaines imposent des quotas ou des restrictions supplémentaires).
• Contrat écrit : Rédigez systématiquement un contrat de location saisonnière détaillé. Chez B&B Azure, nous enregistrons automatiquement l'acceptation des conditions générales de vente et d'utilisation, ce qui Constitue un contrat écrit entre le loueur, le locataire et la plateforme.
• Inventaire & état des lieux : Faites un inventaire précis et un état des lieux d’entrée/sortie.
• Registre des voyageurs : Tenez à jour un registre des personnes hébergées. Toutes les réservations sur la plateforme sont archivées afin que vous puissiez les retrouver à tout moment.
• Sanctions : Contrôles fréquents à Nice : amendes jusqu’à 50 000 € en cas de non-respect.

Fiscalité & Statut LMNP

• Statut LMNP accessible à tous
• Recettes ≤ 23 000 € ou 50 % des revenus
• Déclaration d’activité, SIRET, comptabilité simplifiée
• Choix entre micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel (charges & amortissement)

• Définition : Le LMNP permet de louer un bien meublé à titre non professionnel, en nom propre ou via une SCI à l’IR.
• Conditions : Recettes locatives annuelles ≤ 23 000 € ou ≤ 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Obligations : Déclarer l’activité (formulaire P0i), obtenir un SIRET, tenir une comptabilité, respecter les normes du meublé.
• Fiscalité :
  • Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés.
  • Régime réel : Déduction de toutes les charges et amortissement du bien et du mobilier.
• Amortissement :
  • Bien immobilier (hors terrain) : 25 à 40 ans
  • Mobilier & équipements : 5 à 10 ans
  • Travaux d’amélioration, frais d’acquisition : selon nature
• Déductions : Intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, petits travaux, abonnements, publicité, et frais de la plateforme !.
• TVA : Non applicable sauf services para-hôteliers.
• SCI : Possible uniquement avec une SCI à l’IR.
• Déclaration des revenus : Formulaire 2042 C PRO chaque année.
• Conseil : Le régime réel est souvent plus avantageux si vous avez des charges importantes.

Fiscalité locale & Taxes

• Taxe de séjour obligatoire
• Taxe d’habitation sur les secondaires
• Déclaration annuelle des revenus
• Taxe sur les logements vacants (TLV)

• Taxe de séjour : Obligatoire dans la métropole de Nice, dépend du classement du logement. À collecter auprès des voyageurs et reverser à la Métropole. B&B Azure collecte automatiquement la taxe de séjour pour vous et vous la reverse.
• Taxe d'habitation : Peut s'appliquer sur les résidences secondaires louées en saisonnier.
• Taxe sur les logements vacants : Si votre bien reste inoccupé une grande partie de l'année.
• Déclaration des revenus : Obligatoire chaque année, même sans déclaration pré-remplie.
• Conseil : Déduisez tous les frais réels si vous optez pour le régime réel.

Sécurité, environnement & copropriété

• DPE obligatoire
• Détecteurs de fumée
• Respect du voisinage et des parties communes
• Assurance PNO recommandée

• DPE : Diagnostic de performance énergétique obligatoire à fournir au locataire.
• Détecteurs de fumée : Un détecteur conforme doit être installé dans le logement.
• Respect du règlement de copropriété : Nuisances sonores, usage des parties communes, respect du voisinage sont essentiels.
• Assurance : Souscrivez une assurance "propriétaire non occupant" couvrant la location saisonnière.
• Conseil : Prévenez vos locataires des règles de vie de l’immeuble et du tri sélectif.

Gestion locative & expérience voyageur

• Préparez un livret d’accueil complet et personnalisé
• Utilisez un système de remise des clés fiable
• Prévoyez un ménage professionnel entre chaque location
• Synchronisez vos calendriers avec un channel manager
• Demandez des avis pour booster votre réputation

• Livret d’accueil : Fournissez systématiquement un livret d’accueil (infos pratiques, consignes, numéros d’urgence, tri, équipements, Wi-Fi).
• Remise des clés : Prévoir une solution fiable (coffre sécurisé, conciergerie, accueil personnalisé).
• Service de ménage : Prévoyez un ménage professionnel entre chaque location.
• Channel manager : Synchronisez vos calendriers sur toutes les plateformes pour éviter les doubles réservations.
• Automatisation : Utilisez des outils pour automatiser les messages, la gestion des cautions, la synchronisation des calendriers.
• Gestion locative déléguée : Vous pouvez confier la gestion à une conciergerie ou une agence spécialisée.
• Demandez des avis : Sollicitez systématiquement des avis à vos voyageurs pour améliorer votre réputation.

Droits, obligations & litiges

• Respect de la vie privée du locataire
• RGPD et confidentialité
• Accessibilité PMR
• Privilégiez la médiation en cas de litige

• Vie privée : Vous ne pouvez pas entrer dans le logement loué sans l’accord du locataire pendant la période de location.
• RGPD et confidentialité : Respectez la confidentialité des données de vos locataires. Droit d’accès, de rectification, d’opposition, de suppression.
• Accessibilité PMR : Mentionnez-le si votre logement est adapté.
• Litiges : Privilégiez la médiation ou un conciliateur de justice. Les plateformes proposent souvent un service de résolution des litiges.
• Assistance : Faites-vous accompagner par un professionnel ou une conciergerie si besoin.

Contrôles, sanctions & plateformes

• Contrôles réguliers à Nice
• Amendes jusqu’à 50 000 €
• Suspension possible sur les plateformes

• Des contrôles sont régulièrement effectués à Nice et dans les grandes villes des Alpes-Maritimes.
• En cas de non-respect des règles (déclaration, quotas, taxes), des amendes allant jusqu’à 50 000 € peuvent être appliquées.
• Les plateformes (B&B Azure, Airbnb, Booking, etc.) peuvent suspendre votre annonce en cas de non-respect de la réglementation locale.
• La ville de Nice propose un service d’accompagnement pour les loueurs : louer en meublé touristique

Ressources utiles

• Ville de Nice – Louer en meublé touristique
• Guide officiel Service Public
• Fiscalité des locations meublées
• Ministère de la Cohésion des territoires
• Taxe de séjour Métropole Nice Côte d’Azur - Important : La taxe de séjour est obligatoire pour les locations saisonnières à Nice.